העלויות הגבוהות של רכישת דירה בישראל והמיסוי הגבוה הובילו אנשים רבים לתהות לגבי הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה להשקעה בישראל. במאמר זה נבחן את העובדות, היתרונות והחסרונות של רכישת דירה בישראל, מה האתגרים ואיך תוכלו להתגבר עליהם.

"המסים גבוהים מדי!"
"המחירים גבוהים מדי!"
"השוכרים בעייתיים!"
"לא בא לי לנסוע לפריפריה כל פעם כשברז דולף!"
"רק 4% תשואה לא שווה את זה, בארה"ב אני יכול להשיג 12%…"
"כבר אין הזדמנויות טובות בישראל.. המחירים הם לא מה שהם היו!"
אז האם לקנות דירה להשקעה בישראל זה עדיין משתלם?

ובכן, בכל מקום אפשר למצוא עסקאות נדל"ן טובות. פשוט צריך לדעת למצוא ולזהות אותן!

נתונים ועובדות

הרשו לי להציג בפניכם נתונים סטטיסטיים שהוצאתי מהלמ"ס.
הנתונים האלו הם עובדות, הם לא פרשנות, הם לא סיסמאות, הם לא הסתכלות כזו או אחרת של אדם כזה או אחר – אלא נטו עובדות:

1. האוכלוסייה בישראל גדלה כל הזמן, בקצב של כ-2% לשנה. יש כבר כמעט 9 מיליון אנשים במדינה.
2. שיעור הפריון במדינת הישראל הוא הגבוה ביותר במדינות OECD ועומד על 3.11 ילדים בממוצע לאישה.
3. בכל שנה עולים לארץ יותר מ20,000 אנשים
4. כ-15,000 זוגות מתגרשים, הם צריכים מקום מגורים חדש
5. הדור של היום רוצה לצאת כמה שיותר מהר מהבית של ההורים אל דרכו העצמאית, ולפי הלמ"ס מדובר ביותר מרבע מיליון בני אדם (15%-35% מהצעירים בגילאי 25 עד 35)

כל האנשים האלו צריכים מקום לגור!

עתיד מדינת ישראל

במאי 2019, העתידן דוד פסיג, אמר בכנס התאחדות בוני הארץ שהוא צופה שילוש בגודל האוכלוסיה בשנים הבאות, עד כדי כך שב-2050 אנחנו הולכים להיות אחת המדינות הצפופות בעולם! לא יהיה מנוס מלהתחיל לבנות גם מתחת לקרקע…
ואני יכולה להמשיך ולהציג בפניכם נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על כך שאחוז האנשים שגרים בשכירות עולה, כלומר הביקוש לשכירות גדל. זה כמובן תואם את הנתונים שראינו מקודם על קצב הגידול באוכלוסיה, מספר העולים, מתגרשים וכו'.
אם אתם לוקחים את כל הנ"ל ועושים מתמטיקה פשוטה, אתם מגלים שתמיד יהיה ביקוש לדירות מגורים בישראל. אז מה אתם חושבים? האם כדאי לקנות דירה בישראל?

ומה לגבי ההיצע?

אני בטוחה שאת התשובה לשאלה הזו אתם כבר יודעים לבד. היצע מאוד מאוד נמוך וקצב הבנייה בישראל הולך ויורד. בנוסף, יכולת התרחבות מוגבלת – למדינה שלנו יש גבולות, שסביר להניח שלא יתרחבו (בלי להיכנס לפוליטיקה..). לכן, היצע הקרקעות מאוד מוגבל.

אז אמרנו קצב ביקוש גבוה והולך וגובר, לצד היצע נמוך הולך ופוחת, לא צריך להיות פרופסור לכלכלה כדי להבין שיש כאן אפיק השקעה מבטיח עם סיכון נמוך.

למה בכל זאת כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל?

1.  השקעה בדירה מאפשרת יותר מאשר עליית הערך של הנכס. היא מאפשרת להשכיר אותו ולקבל תשלומים חודשיים. כלומר מקבלים גם תשואה משכירות וגם מעליית ערך עתידית.
2. מינוף – בניגוד לכל תחום אחר, בנדל"ן הבנק ישמח לתת לנו הלוואה בריבית יחסית נמוכה להלוואה רגילה, והוא יסכים שנחזיר לו את הכסף גם על פני תקופה של 30 שנה, ואפילו הוא יתן לנו אחוזי מימון נאים. ברכישת דירה שנייה הוא נותן לנו ממש חצי מהכסף. ומי שבעצם מחזיר את ההלוואה לבנק הוא בכלל השוכר, ולא אנחנו! כלומר, הבנק והשוכרים שלכם הם אלו שמשלמים לכם על חצי או יותר מההשקעה שלכם. אז מי אמר שכסף לא גדל על העצים?
3. על הכנסה משכירות לא משלמים מס הכנסה! זה כמובן עד תקרה מסוימת וצריך כל הזמן להתעדכן. וגם אם הפטור הזה יבוטל מכל סיבה שהיא, עדיין המיסוי על ההכנסה הזו תהיה יותר נמוכה משמעותית מכל מיסוי על הכנסה אחרת!
4. את המדינה שלנו אנחנו מכירים!! – זה קרוב לנו, תמיד נוכל להגיע לנכס, יש לנו הרבה יותר שליטה, גם על בחירת השוכרים. אנחנו מבינים את השפה, מבינים את החוקים, את המסים, את אנשי המקצוע. ההיכרות הזו מפחית משמעותית מאי הודאות ונותנת לנו יותר ביטחון בעת ביצוע ההשקעה.
5.  אם זו דירה יחידה שלכם, אתם יכולים לקבל את כל היתרונות בלי מס הרכישה, להתגלגל מאקזיט לאקזיט ולהגדיל את ההון שלכם!

האתגרים ברכישת דירה בישראל

נכון שלצד כל היתרונות הרבים האלו, נמצאים גם אתגרים, שמרתיעים אנשים רבים:
כדי לרכוש נדלן יש צורך בהון ראשוני שיכול להגיע לסכומים לא מבוטלים.
בנוסף, ניהול נכס מניב כרוך בהשקעת זמן מסוימת – להיות קשוב לשוכר, לבצע תיקונים מדי פעם.
מדובר בהשקעה שהיא בד"כ לפרק זמן ארוך (למעט עסקאות האקזיט).
והדבר המרתיע ביותר היום הוא המסים הגבוהים שיש לשם ברכישה ובמכירה, שאין ספק שנגסו נתח משמעותי מהתשואות שהיו עד לפני כמה שנים…
אבל!!!!
אם יודעים למצוא את העסקה הנכונה ולבנות אותה כמו שצריך, כולל הבאה בחשבון של כל העלויות, עדיין אפשר להגיע לתשואות נאות של 4% ואף 5% (ויש כאלו שאמרו לי שהצליחו להגיע ל6%..) עם סיכון יחסית נמוך בטווח הארוך.

אין ספק שכדי להצליח, אתם חייבים לדעת מה אתם עושים
בדיוק בגלל שהמחירים גבוהים היום, צריך ללמוד איך לעשות את זה נכון. אחרת הטעויות יכולות לעלות לכם ביוקר.
לא מסכנים מאות אלפי ₪ בלי לדעת מה עושים.
לכן, בניתי את התוכנית "צעדים ראשונים בנדל"ן" – שתראה לכם בדיוק איך עושים את זה!

התוכנית מכילה את כל מה שאתם צריכים כדי לבצע את השקעת הנדל"ן הראשונה שלכם כמו שצריך. היא בנויה לפי שיטה מאוד קלה, שהיא למעשה תוכנית עבודה, בה אני מנחה אתכם מה לעשות בכל שלב, איך לעשות את זה, למה ומתי.
בול מה שאתם צריכים כדי לקנות דירה להשקעה בישראל. לא פחות ולא יותר. ואתם כבר יודעים שזמן = כסף! הרבה כסף!
הלוואי שאני הייתי מוצאת תוכנית כזו לפני ההשקעה הראשונה שלי!

ממש תוכנית עבודה ממוקדת, שיטתית ומסודרת, שמשמעותית תקצר לכם את תהליך הלמידה בצורה ותתן לכם את הכלים שאתם זקוקים להם כדי לנהל את ההשקעה שלכם בצורה הטובה ביותר.

בהצלחה!
מיטל נתיב